Az emberek természetes igénye a változás és ez az egyetlen állandó dolog világunkban. A hazai ingatlanpiac az elmúlt években szerkezetileg egymás után többször is átalakult.
Az átalakulást katalizáló okok között, a hitellehetőségek, állami támogatások ösztönző ereje mellett a személyes felelőtlenség, túlzott optimizmust is lényeges megemlíteni. Így a jelenlegi helyzet értékelésénél a gazdasági és politikai hatások mellett az emberi tényezőt sem szabad figyelmen kívül hagynunk.
A kereslet növekedésének ütemét gyorsan felvette a kínálat bővülése és országszerte gomba módra szaporodtak az új családi, társasházak. Jóformán fel sem ocsúdtunk és máról-holnapra a tegnap még zöldséges ismerőseink hatalmas dzsipekkel közlekedő építési vállalkozók lettek. Az emberek, pedig csak vettek és vettek. Minden gazdára talált, ha nem lakhatási, akkor bérbeadási céllal. A kedvező hitelek és a viszonylag egyszerű hozzájutás lehetővé tették, hogy akik eddig béreltek, minimális önerővel már a magukét fizessék. Ez is lett az évtized közepének vezérgondolata: Miért béreljek, hiszen azért pénzért a sajátomat is fizethetem?
Az ebben helyzetben kialakult ár-érték arány, köszönő viszonyban sem volt a fizetőképes kereslettel. De ami a legfontosabb, az emberek minimális tágulást hagytak a havi törlesztők tekintetében. Így az igen szoros családi költségvetés mellett az elmúlt években tapasztalt kamat és költségemelkedés illetve munkaerő piaci helyzet átalakulása azt eredményezte, hogy sokan elérték, átlépték teherviselő képességük legfelső határát. Amennyiben ez a hatalmas mennyiségű ingatlan egyszerre piacra kerül, jelentős árcsökkenést okozhat.
Az elmúlt 1 évben jóformán az élethelyzetek állandó változása és a jó befektetési időszakot felismerő, tőkeerős vásárlók tartják életben a piacot. A kereslet folyamatos csökkenése, a motivált vagy kényszer eladók tömeges megjelenése árversenyt okozott. A kereslet gyorsabban reagált a piaci változásokra és ösztönszerűen a gyengébb ellenállás irányába mozdult. A kínálat nehezebben birkózott meg a megváltozott helyzettel. A változások igazi vesztesei azok, akik az elmúlt néhány évben a jelenleginél magasabb áron jutottak hozzá az ingatlanhoz, de most el akarják adni. Nekik le kell nyelniük a keserű pirulát: alacsonyabb eladási ár, megnövekedett hitel, szerződésmódosítási díj, befektetett önerő zsugorodása. Már az is jó, ha azon az áron cserél gazdát egy lakás, mint amin 2007-ben vásárolták. Gyakori jelenség, hogy a 2-3 évvel korábbi ár alatt sikerül túladni otthonukon. Az árfolyam ingadozás hatására a felvet hitelek értéke megnőtt, amely a havi törlesztő emelkedésén túl, egyes ingatlanokat korlátozottan forgalomképessé tett. Ennek ellenére kijelenthetjük, a gazdasági válság hazánkban nem okozott olyan drasztikus árcsökkenést, mint az USA-ban vagy Nyugat-Európában.
Arra vonatkozóan, hogy Debrecenben milyen típusú ingatlanokat, hogyan érintett az elmúlt 2 év gazdasági instabilitása, általános érvényű kijelentéseket nem tennék. Az árcsökkenés általános jelenség és többnyire értékkövető. Tehát olcsóbban adunk el, de olcsóbban is vehetünk. Persze kivételek mindig vannak, hiszen az eladói motiváció, az ingatlan sajátos tulajdonságai és adásvétel feltételei, hasonló ingatlanok esetében eltérő vételárat eredményezhetnek. Ez kifejezetten igaz a családi házakra, hiszen ezek esetében sok ármódosító tényező létezik. Országos statisztikák, diagramok, pedig nem alkalmasak egy adott város ingatlanpiaci változásainak bemutatására.
Az tény, hogy 15 millió Ft-nál alacsonyabb értékű ingatlanok vásárlói többnyire azok az emberek, akiket a válság munkahely és fizetőképesség szempontjából is érzékenyebben érintett. A fent említett értéksávban történik a debreceni adásvételek megközelítően 60%-a. A vásárlók és tranzakciók száma érezhetően csökkent ugyan, de fizetőképesség szempontjából a kereslet is átalakult. A hitelfelvétel körülményeinek folyamatos szigorítása által okozott szelekció végeredményeként 80%-ban készpénzes adásvételekről beszélhetünk. Ez persze magasabb fokú alkukészséget követel meg az eladóktól. Mivel számtalan tulajdonos nem akarja, vagy nem tudja követni az árak elmozdulását, így rengeteg eladhatatlan ingatlan lebeg a piacon. Tehát a kínálat nagynak tűnik.
A devizahitelek visszavonása, tekintve a svájci frank és egyéb valuták kritikus kitéréseit nem tűnik rossz megoldásnak. A jelenlegi korlátozások mindössze 8 évet késtek. Ma már mindenki világosan látja, a hitelfelvétel nagyobb körültekintést igényel, ezért a hatályos rendelkezések szükségtelenek. Felmerül a kérdés: a gazdasági szakemberek számítottak a krízishelyzet kialakulására? Ha nem, akkor az átlagember sem tehető felelőssé. Tehát olyan szituáció áldozatai, amely nem volt előre kalkulálható. Ha igen, nos, abba jobb nem is belegondolni…
Debrecen, Titán Ingatlaniroda
